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Pourquoi faut-il s'intéresser à la loi Denormandie pour investir ?

Parmi les dispositifs d’investissement immobilier à vocation défiscalisante : la loi Denormandie. Il s’agit d’une loi dont le fonctionnement rejoint les dispositions relatives aux principes de la loi Pinel. Cependant, l’objet de l’investissement est un bien immobilier ancien. Pourquoi faut-il s’intéresser à ce montage ?

Rappel sur les caractéristiques de la loi Denormandie

Tout comme avec la loi Pinel, ce dispositif donne lieu aux mêmes conditions de réduction d’impôt : 12% en 6 ans d’investissement, 18% en 9 ans et 21% en 12 ans. Mêmes contraintes également en ce qui concerne les plafonds à respecter : ressources du locataire et loyer. Mêmes avantages : possibilité pour les membres de la famille d’utiliser le bien. Le bien sera exploité en tant que logement principal du locataire.

Ce qui diffère de la loi Pinel : les zones géographiques éligibles. On ne parlera pas de zone A Bis, A et B1 avec la loi Denormandie, mais plutôt de l’éligibilité des villes dans lesquelles le bien sera situé. Ces communes doivent alors avoir signé la convention « Action cœur de ville ». Elles sont réparties partout en France, essentiellement dans les régions moyennement peuplées, voire assez faiblement peuplées.

Autre exigence : l’immobilier doit être ancien, quel qu’il soit. C’est-à-dire que l’acquisition portera indéfiniment sur un bien anciennement utilisé comme locaux d’activités ou sur un bien à usage de bureaux, etc. Cependant, il doit être rénové afin qu’il puisse être occupé par le futur locataire comme étant sa résidence principale et ce, en respectant les normes en matière d’isolation et d’étanchéité. Le propriétaire doit aussi contacter des professionnels pour réaliser les travaux afin de prétendre à la réduction d’impôt. C’est la facture du prestataire qui accompagnera la liasse de la déclaration afin que l’administration fiscale calcule le montant de la réduction.

Les nombreux avantages de la souscription à ce dispositif

Notons tout d’abord le prix décoté à l’acquisition, puisqu’il s’agit d’un bien d’occasion. En second lieu, la réduction est plus conséquente comparée à celle obtenue avec le Pinel de déficit foncier qui concerne également les biens anciens. En effet, le déficit foncier est déduit des revenus nets imposables de l’investisseur, tandis que la loi Denormandie applique la réduction d’impôt sur l’impôt brut de l’investisseur.

Autre avantage : il est plus facile de trouver des biens anciens éligibles parmi les nombreuses communes ayant souscrit au programme « Action cœur de ville ». Celles-ci sont aujourd’hui au nombre de 222 communes. Il est cependant assez rare de trouver des biens anciens à rénover et accessibles aux particuliers en plein centre-ville.

La revente à terme peut générer d’éventuelles plus-values, en particulier si le bien profite de toutes commodités. Attention toutefois à l’éventualité des risques de carence locative puisque les villes éligibles ne sont pas fortement peuplées. Par conséquent, la demande en logement n’est pas aussi intense comme avec la loi Pinel. C’est pourquoi, le choix de l’emplacement est toujours déterminant.

La loi Denormandie ne peut pas non plus être combinée avec d’autres dispositifs défiscalisants, tandis que celui qui exploite sous la loi Pinel ancien peut profiter de la loi Pinel classique. Notons toutefois que ce sont les deux principaux dispositifs défiscalisants dans la location immobilière nue, avec la loi Malraux. Cette dernière concerne en outre les biens faisant partie du patrimoine historique.

En revanche, la défiscalisation sous le régime Censi-Bouvard peut se combiner avec d’autres régimes visant à alléger l’impôt sur le revenu du loueur, suivant les différents régimes de la LMNP (location meublée non professionnelle). On notera entre autres le régime de l’amortissement, celui des déductions des charges ou encore l’abattement forfaitaire en fonction du type du bien.

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