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Comment trouver un financement pour investir en loi Pinel ?

Faire un investissement en loi Pinel, c’est acquérir un bien immobilier qui permet au loueur de défiscaliser. Acheter un bien classique en direct nécessite la mobilisation d’un fonds conséquent et donc d’avoir recours à un organisme de crédit. Or, en achetant un bien immobilier que l’on exploite sous Pinel, l’investisseur peut éventuellement faire l’impasse sur l’endettement c’est-à-dire par l’emprunt bancaire. Explications.

Environ 45% ou plus des loyers seront affectés au financement du bien. L’investisseur défiscalise également, avec un taux maximal de 21% s’il s’engage sur une période de 12 ans. Cette défiscalisation est un excellent moyen de disposer d’un capital qui échappe à la fiscalité. Le reste est donc financé par l’investisseur lui-même.

En revanche, voici ce qu’il faut retenir si recours à l’endettement classique pour financer le bien. L’investisseur opte pour l’emprunt à 100% auprès d’un établissement bancaire. Pour cela, il est nécessaire d’utiliser un simulateur en loi Pinel afin de déterminer l’effort d’épargne à réaliser tout en tenant compte de divers paramètres :

  • le plafond de loyers par rapport à l’emplacement du bien. Rappelons que le loueur doit exploiter le bien dans les zones éligibles et surveiller ce plafond, le but du dispositif étant de répondre aux besoins en logement dans les secteurs fortement peuplés.
  • le taux d’intérêt de la banque
  • le prix du bien
  • les frais de notaire
  • les frais d’agence si l’acquéreur a sollicité l’intervention d’un tiers

La simulation permet de déterminer approximativement le montant de la défiscalisation et donc d’estimer les économies réalisées. Attention, un bien Pinel acheté trop cher par rapport au cours normal de l’immobilier pourrait impacter la rentabilité de l’exploitation, puisque le montant du remboursement du financement ainsi que la durée peuvent être plus élevés.

Quel que soit le mode de financement, il doit toujours anticiper la revente du bien à la fin de la période d’engagement afin de dégager une éventuelle plus-value. C’est également une variable à estimer afin de décider si l’achat se fera à crédit ou à partir de ses propres fonds. Quoi qu’il en soit, la meilleure manière de rentabiliser son investissement est de valider la période maximale de 12 ans afin de jouir d’une défiscalisation de 21% et des loyers sur le long terme.

La simulation requiert plusieurs informations : la situation familiale de l’investisseur, ses revenus mensuels ainsi que ceux de son conjoint, le montant de son imposition, sa capacité d’épargne.

Attention aux risques par ailleurs. Certes l’État s’engage à réduire l’impôt sur le revenu de l’investisseur, mais son intervention s’arrête là. Les risques ne seront pas mutualisés, à moins d’investir à travers les produits pierre-papier tels que les sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI. Un des risques majeurs provient du rapport loyer appliqué, réalité du marché et plafond autorisé par la loi. Les loueurs sont parfois contraints de réviser les loyers à la baisse, ce qui affecte la rentabilité de la location d’une part et fausse le calcul afférent au financement du bien d’autre part (montant du prêt, durée de l’emprunt, montant des mensualités, effort d’épargne).

C’est pourquoi, faire appel à un spécialiste en défiscalisation immobilière et en investissement Pinel s’avère nécessaire avant d’injecter son argent dans ce type de placement. C’est celui-ci qui conseillera sur le choix de l’immobilier le plus approprié, en fonction des spécificités de la région, du pouvoir d’achat de la population, du loyer moyen dans le secteur du neuf ou encore de la demande globale en logement. Ceci, tout en étudiant les caractéristiques fiscales du futur investisseur.

Comme mentionné plus haut, il existe aussi d’autres moyens d’investir sous Pinel avec moins de risques tout en bénéficiant de l’expertise d’un gestionnaire via les SCPI.

Plus d’infos avec les experts sur defiscalisezmoi.com.

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